اما ارتفاق در لغت به چه معناست؟ ارتفاق در لغت به معنای تکیه کردن بر آرنج یا از چیزی یاری گرفتن در رفاقت کردن است.

حقوق مالکانه، انتفاعی و ارتفاقی افراد در اموال منقول یا غیر منقول، قواعد و شرایط و ضوابط حاکم بر این حقوق، به قدری از اهمیت برخوردار هستند که تماما در قوانینی چون قانون مدنی و یا قانون ثبت اسناد و املاک، پیش‌بینی شده‌اند و افراد، برای اعمال صحیح، مشروع و قانونی این حقوق، باید به قوانین مرتبط، مراجعه کنند.

از جمله پرکاربردترین حقوق پیش بینی شده در قانون مدنی و یا قانون ثبت، حقوق ارتفاقی هستند که برای به رسمیت شناخته شدن، بهتر است در سند مالکیت، درج گردند و این امر، یعنی درج حق ارتفاق در سند مالکیت، تنها با اطلاع از قواعد و ضوابط آن، میسر است.

از این رو در این نوشته تلاش بر این است که معنای درج حق ارتفاق در سند مالکیت، حقوق ارتفاقی در قانون مدنی، شیوه های ایجاد این حق در سند مالکیت، محل ثبت آن در خصوص اموال غیر منقول، قواعد حقوق ارتفاقی در قانون ثبت و انواع و مصادیق مهم آن، در اراضی کشاورزی، بررسی گردد.

نگاهی حقوقی به ارتفاق

حق ارتفاق یکی از اصطلاحات علم حقوق و منظور از آن، آن دسته از حقوقی است که برای شخص، در ملک دیگری وجود داشته باشد؛ مثلاً در زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری باشد. در این صورت صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند از استفاده همسایه جلوگیری کند.

حق ارتفاق در واقع چهره‌ای از حق انتفاع است با این تفاوت که حق ارتفاق اختصاص به زمین دارد. بدین معنا که حق ارتفاق معمولا در دو ملک مجاور و متصل وجود دارد. همچنین برخلاف حق انتفاع این حق به صورت دائمی ایجاد می‌شود و تا زمانی که دارنده حق ارتفاق مالک زمین مجاور باشد، حق ارتفاق باقی است.

جایگاه ارتفاق در حقوق

ممکن است حق ارتفاق ناشی از حکم مستقیم قانون و مربوط به وضع طبیعی املاک باشد. مثلاً زمینی که بالاتر از زمین دیگر است، بر حسب طبیعت که قانون نیز آن را محترم می‌شمارد؛ دارای حق ارتفاق برای فاضلاب و آب باران نسبت به زمین پائین‌تر است.

ماده ۹۵ قانون مدنی مقرر می‌دارد: «هرگاه زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران کسی بوده، صاحب آن خانه یا زمین نمی‌تواند جلوگیری از آن کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم باشد».

باید گفت، از آن‌جا که افراد، باید برای اثبات حقوق مالکانه و حق تصرف خود در املاک و اموال، از مدرک برخوردار باشند، نسبت به حقوق خود، اقدام به تهیه سند رسمی یا عادی می‌کنند.

حق ارتفاق نیز به همین ترتیب است، در اغلب مواقع، حق ارتفاق، در سند مالکیت (اعم از رسمی یا عادی)، درج می‌شود و در صورت درج نشدن، افرادی که در این حق، دخیل هستند، می‌توانند نسبت به درج آن، به صورت دست‌نویس در قولنامه یا از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی، اقدام کنند.

حقی طبیعی، قراردادی و تبعی

بر اساس ماده ۹۳ قانون مدنی، « ارتفاق، حقی است برای شخص، در ملک دیگری ».

بر اساس حق ارتفاق، فردی در ملک شخصی دیگر، دارای حقی است که می‌تواند به واسطه آن حق، از ملک دیگری، به نحوی محدود و در حد اجازه‌ای که مالک داده، استفاده کند. حق ارتفاق، در قانون مدنی دارای انواع طبیعی، قراردادی و تبعی است.

حق مجرای آب از زمین دیگری؛ حق عبور در زمین‌های مجاور یک ملک؛ حق آبریز یا آبچک یا ناودان به زمین مجاور؛ حق چرای دام و حق باز بودن درب و پنجره با املاک مجاور، نمونه‌هایی از حقوق ارتفاقی در قانون جمهوری اسلامی ایران هستند.

حق عبور از ملک شخصی دیگر، به واسطه موقعیت ملکی طرف مقابل، می‌تواند از جمله مثال‌های حق ارتفاق طبیعی باشد؛ یعنی، موقعیت ملک دو همسایه، به گونه‌ای باشد که یکی از آن‌ها، برای خروج از منزل خود، مجبور گردد از ملک دیگری، عبور کند. در صورتی که مالکی، با میل و رضای خود و به واسطه قرارداد شفاهی یا کتبی، حقوقی مانند حق عبور یا حق مجری را در ملک خود، به دیگری بدهد، حق ارتفاق قراردادی محقق شده است.

در شرایطی که لازمه انتفاع کامل از حق ارتفاق اصلی، وجود حق ارتفاقی دیگر باشد، حق ارتفاق تبعی، مصداق پیدا می‌کند. مانند این‌که فردی، دارای حق شرب در ملک دیگری باشد و به واسطه این حق، برای برداشتن آب از چاهی که در ملک دیگری است و فرد، حق شرب آن را دارد، از حق عبور نیز برخوردار شود. تا مادامی که حق ارتفاق اصلی باقی است، حق ارتفاق تبعی نیز پابرجا خواهد بود.

لحاظ کردن حق ارتفاق در سند

شاید در این‌جا این پرسش به وجود آید که شیوه‌های ایجاد حق ارتفاق در قانون چیست؟ برای پاسخ به این پرسش توضیحی که در ادامه می‌آید قابل بیان است؛ قرارداد؛ وضعیت طبیعی قرار گرفتن ملک؛ ضرورت برخورداری از حق ارتفاق تبعی، برای انتفاع کامل از حق ارتفاق اصلی، از جمله شیوه‌های ایجاد حق ارتفاق در قانون هستند و می‌توانند به طور رسمی یا عادی، در سند مالکیت، درج گردند.

زمانی که این حقوق ارتفاقی، به هر یک از طرقی که در ادامه می‌آید ایجاد شدند، افراد می‌توانند برای درج آن‌ها در سند مالکیت یا به عبارتی برای ایجاد آن‌ها در سند مالکیت، به دفترخانه مراجعه کرده و از دفتردار بخواهند حقوق ارتفاقی موجود را در سند، به طور رسمی درج کند یا بر وجود آن‌ها، ضمن یک سند رسمی، تصریح نماید.

مصادیق حقوقی در ماده ۹۴، ۹۵، ۱۰۴

و یا این‌که در قولنامه دست‌نویس و سند عادی مربوط به ملک، یا ضمن قراردادی جداگانه، وجود حق ارتفاق را درج کرده و طرفین مرتبط با حقوق ارتفاقی و حتی الامکان دو شاهد، ذیل آن را امضا بزنند تا سند و قولنامه و قرارداد دست نویس، از اعتبار اسناد عادی، برخوردار شود.

ماده ۹۴ قانون مدنی، در خصوص حق ارتفاق قراردادی، مقرر می‌دارد: «صاحبان املاک می‌توانند در ملک خود، هر حقی را که بخواهند نسبت به دیگری قرار دهند؛ در این صورت کیفیت استحقاق، تابع قرارداد و‌ عقدیست که مطابق آن، حق، داده شده است».

ماده ۹۵ قانون مدنی، مثالی است که یکی از مصادیق حق ارتفاق طبیعی را ذکر می نماید. این ماده، مقرر داشته: «هر گاه زمین یا خانه کسی، مجرای فاضلاب یا آب باران زمین یا خانه دیگری بوده است، صاحب آن خانه یا زمین نمی تواند جلوگیری از آن ‌کند، مگر در صورتی که عدم استحقاق او معلوم شود».

ماده ۱۰۴ قانون مدنی نیز یکی از مواد در قانون و حقوق ایران است که حق ارتفاق تبعی را مورد پیش‌بینی قرار داده است. این ماده مقرر می‌دارد: «حق‌ الارتفاق، مستلزم وسایل انتفاع از آن حق نیز خواهد بود؛ مثل این‌که اگر کسی حق شرب از چشمه یا حوض یا آب انبار غیر دارد، حق ‌عبور تا آن چشمه یا حوض و آب انبار هم برای برداشتن آب دارد».

حق ارتفاق ملک غیرمنقول

روی هم رفته حقوق ارتفاقی ملک غیرمنقول، در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیرمنقول، ثبت شده و خلاصه آن ها در دفتر املاک، آن هم در ذیل صورت ثبت ملک، قید می‌شود ولی می‌توان به طور مفصل‌تری به ابعاد حقوقی آن پرداخت.

در ارتباط با تعلق حق ارتفاق درباره املاک غیرمنقول، ماده ۲۱ قانون ثبت اسناد و املاک، رهنمون می‌کند: «پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت، مطابق ثبت دفتر املاک داده می‌‌شود.».

ماده ۲۶ این قانون نیز بیان می‌کند: در مورد انتقال تمام یا قسمتی از ملک ثبت شده و یا واگذاری حقی نسبت به عین آن ملک و همچنین در مورد عمری و رقبی و سکنی و معاملات راجع به انتقال منافع ملک برای مدتی بیش از سه سال، به ترتیب ذیل عمل خواهد شد:

«سند معامله، در دفتر اسناد رسمی یا دفتر معاملات غیرمنقول، ثبت و خلاصه آن در دفتر املاک، ذیل صورت ثبت ملک، قید می‌ شود. به همین طریق، خلاصه کلیه انتقالات، در دفتر املاک، به ترتیب تاریخ، ذیل یکدیگر به ثبت خواهد رسید. شرایط و ترتیب ثبت خلاصه انتقالات در دفتر املاک و تجدید اوراق مالکیت به موجب نظامنامه وزارت عدلیه، معین خواهد شد.»

ارتفاق و ثبت

حقوق ارتفاقی در قانون ثبت نیز مورد اشاره قرار گرفته است. برای بررسی احکام حقوق ارتفاقی در قانون ثبت اسناد و املاک، باید برخی از مواد این قانون را مد نظر قرار داد، ماده ۲۰ قانون ثبت اسناد و املاک، در خصوص همسایه ملک مجاوری که در ملک دیگری، حق ارتفاقی برای خود قائل است، مقرر می‌کند:

«مجاوری که نسبت به حدود یا حقوق ارتفاقی، حقی برای خود قائل است، می‌ تواند فقط تا سی روز از تاریخ تنظیم صورت مجلس تحدید حدود به وسیله اداره ثبت، به مرجع صلاحیت‌ دار، عرض‌ حال دهد. مقررات مواد ۱۶، ۱۷، ۱۸ و ۱۹ (به استثنای مدت اعتراض که ۳۰ روز است) در این مورد نیز رعایت خواهد شد…»

تبصره ۵ ماده ۲۵ قانون ثبت اسناد و املاک نیز در خصوص حدود صلاحیت و وظایف هیات نظارت مقرر می‌دارد: « ۵ـ رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت، کلا یا بعضا، خواه نسبت به اصل ملک، خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن، با هیئت نظارت است.»

ماده ۲۸ قانون ثبت اسناد و املاک در خصوص محکوم شدن به خیانت در امانت افرادی که باید در مورد املاک وقف و حبس و ثلث، تقاضای ثبت بدهند و افرادی که باید نسبت به ثبت این قبیل املاک، «عرض‌ حال اعتراض دهند و حقوق وقف و حبس و ثلث باقی را حفظ کنند» تاکید می‌کند:« در مواردی نیز که تقاضای ثبت ملک دیگری، بدون ذکر حقوق ارتفاقی املاک وقف و حبس و ثلث باقی، شده است، هر‌گاه اشخاص مذکور در فوق، در اثر تبانی به تکلیف خود عمل ننمایند، به مجازات خائنین در امانت، محکوم می‌شوند.»

ارتفاق در زمین‌های کشاورزی

حقوق ارتفاقی در بحث زمین‌های زراعی و کشاورزی نیز مطرح است. حق عبور، از مهم‌ترین حقوق ارتفاقی در زمین‌های کشاورزی است و معمولا، به دلیل موقعیت قرارگیری زمین مجاور، برای مالک زمین مجاور ایجاد می‌گردد و به موجب آن، دارنده حق، می‌تواند برای دسترسی به زمین خود، از ملک و زمین کشاورزی دیگری، عبور کند. این حق، ممکن است به صورت قراردادی یا تبعی (به واسطه حق شرب) نیز برای اشخاص، ایجاد شود.

حق مجری

حق مجری، به منظور ایجاد راه عبور آب از زمین دیگری به زمین خود یا حق شرب، یعنی برداشتن آب از چاه یا مخزن آبی در ملک دیگری نیز از مهم‌ترین مصادیق حقوق ارتفاقی در زمین کشاورزی هستند و همانند حق عبور، می‌توانند به واسطه موقعیت ملک، قرارداد یا به تبع حق ارتفاقی دیگر، ایجاد شوند.

منابع مورد استفاده در دفتر هفته نامه موجود است.