دکتر امیرمسعود فاطمیان – کارشناس رسمی دادگستری

وسعت و دامنه حقوق ثبت، امروزه به مراتب بیشتر از هر زمان دیگری است. علاوه بر ثبت املاک و اسناد، ثبت شرکت های تجاری و موسسات غیر تجاری، ثبت مالکیت معنوی (فکری)، ثبت وقایع ازدواج و طلاق، اجرای مفاد اسناد لازم الاجرا هر یک به نوبه خود دارای اهمیت و گستردگی خاصی است. کاداستر (حدنگار) که از مهم ترین طرح های اداری کشور محسوب می شود در کنار اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که جامعه مخاطبی کثیر با اجرا سامانه های الکترونیکی متعدد دارد، ضمن آنکه بر اهمیت «ثبت افزوده»، موجب وسعت، فراگیری و کثرت لغات و اصطلاحات ثبتی گردیده است.  به گفته برخی اساتید، امور ثبتی از آنجا که با بیشتر قوانین کشور ارتباط دارد، به قدری زیاد و پیچیده و دارای ریزه کاری های فنی و حقوقی است که انسان هر قدر هم از دانش حقوقی و ثبتی برخوردار باشد باز هم نمی تواند نسبت به همه این مسائل احاطه کامل داشته باشد. «ثبت دریاست»، تعبیر زیبایی است از دکتر جعفری لنگرودی که از اساتید مشاهیر حقوق در ایران و صاحب تالیفات بسیاری در زمینه حقوق مدنی و ثبت است و سالیان زیادی در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خدمت نموده و منشاء آثار ماندگار بوده است. نگارنده نیز معتقد است «ثبت، میدان تخصص هاست»، به همین منظور و در راستای تبیین نهادها و واژه های ثبتی سعی می گردد در سلسله نوشتارهای حقوقی، برخی لغات و اصطلاحات مهمِ ثبتی شرح داده شده و تقدیم حضور همه خوانندگان گردد.

تفکیک، افراز و تقسیم:

در جلد دوم مبسوط در ترمینولوژی حقوق، تفسیم در اصطلاح حقوق مدنی را عبارت از جداسازی حصه های شرکاء در مال مشاع نیز دانسته اند که قسمت نیز خوانده می شود و البته شامل مال مشاع منقول و غیرمنقول می گردد.براساس تعریف مذکور، امکان تقسیم را باید صرفاً شامل اموال مشاع دانست. اما این تعریف در حقوق ثبت کامل به نظر نمی رسد. زیرا تقسیم در نظام ثبتی افاده مفهوم دیگری می کند. زیرا در حقوق ثبت، تقسیم فقط ویژه اموال غیرمنقول است و تقسیمِ عامِ مورد نظرِ قانون مدنی را شامل نمی شود. ثانیاً، فقط اموال مشاع را در بر نمی گیرد. به این معنی که، ممکن است شش دانگ ملکی در مالکیت یک نفر باشد و در چنین فرضی، هرچند حالت اشاعه وجود ندارد، اما چنان مالکی می تواند ملک خود را از طریق اداره ثبت محل تقسیم نماید.در چنین فرضی، تفکیک یکی از اشکال عمده تقسیم است و در کنار افراز، دو مفهوم اساسی در حقوق ثبت را تشکیل می دهند. به عبارتی دیگر، تقسیم اعم از تفکیک و افراز است و هر دو نوع را شامل می شود.فارغ از مفهوم لغوی افراز که در معنای جداکردن و تمیز کردن چیزی آورده شده است، از لحاظ حقوقی، دعوی شریک مال مشاع – اعم از منقول یا غیرمنقول – به طرفیت شریک یا شرکای دیگر، به منظور تقسیم مال مزبور و به علت عدم تراضی بر تقسیم را افراز می گویند. در حقوق ثبت نیز همانطور که در نوشتارهای اندیشمندان این حوزه آمده است، افراز عبارت از جداکردن سهم مشاع شریک یا شرکای متقاضی در مال غیرمنقول، به علت عدم توافق و تراضی آن هاست. اما تفکیک و افراز علیرغم مشابهت های شکلی و ماهوی، از حیث مفهومی با یکدیگر تفاوت دارند، به نحوی که در این مطالعه افتراقی می توان به مفهوم دقیق عبارات «تفکیک» و «افراز» پی برد:

1- در تفکیک ممکن است مالکِ یک ملک، یک و یا دو و یا چند نفر باشد. اما در افراز وجود دو یا چند نفر مالک، ضروری است و با وجود یک مالکِ منحر به فرد برای یک ملک، امر افراز موضوعیت نمی یابد.

2- در تفکیک ملکی که مالکین آن بیش از یک نفر هستند، حتما باید مورد توافق و تراضی مالکین آن باشد و میان آن ها حالت توافق و تراضی حاکم باشد و هیچ اختلافی در بین نباشد و همه آن ها با تفکیک ملک مشاعی شان موافقت داشته باشند. لیکن در افراز ملک، نه تنها لزوم رضایت موضوعیت ندارد بلکه وجود حالت اختلاف بین مالکین مفروض و گاهاً ضروری است.

3- چنانچه ملک مشاع تفکیک شود، حالت اشاعه بین مالکین آن از بین نمی رود. بنابراین به هر میزان که هر مالک قبل از انجام عملیات تفکیک و تنظیم صورتمجلس تفکیکی، در ششدانگ ملک اولیه، مالکیت داشته است، در هر یک از قطعات تفکیکی نیز دارای همان مالکیت خواهد بود. لیکن انجام عملیات افراز و تنظیم صورتجلسه افراز در خصوص یک ملک مشاع، حالت اشاعه را بین متقاضی افراز از یک طرف و سایر شریک یا شرکای مشاعی از طرف دیگر، به طور قطع منتفی می سازد.

4-  رسیدگی به تقاضای افراز املاک را که حکایت از وجود اختلاف میان مالکان می نماید، فی الذاته باید در محدوده صلاحیت های مراجع قضایی تعریف کرد. بنابراین ادارات ثبت اسناد و املاک بر اساس قانون افراز و فروش املاک مشاع جز در موارد استثنایی، مبادرت به انجام عملیات افراز نمی کنند و اصولا جز در پاره ای موارد، افراز املاک در ادارات ثبت میسر نیست. در حالی که تفکیک ملک، فی النفسه یک عمل اداری است و صرفاً اداره ثبت محل در این زمینه دارای صلاحیت است.

5- در عملیات افراز، تقسیم وابسته به ارزش سهام شرکاء است. اما در عملیات تفکیک، آنچه موضوع تفکیک می گیرد، نه بر مبنای ارزش سهم هر شریک و نه حتی بر اساس میزان مالکیت آن هاست. واقعیت این است که نقش تعیین تکننده در تفکیک یک ملک را باید به وضع واقعی و موجود قطعات تفکیکی اختصاص داد و باقی را به تراضی و توافق مالکین مشاعی در قالب تقسیم نامه سپرد.